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租约未到期,房东就带人看房,还私自开门进屋,是否犯法?
  发布时间:2023-05-29 10:07:55 打印 字号: | |

房屋租赁合同还没到期,房东为了将房屋尽早出租,于是就要求租客配合进行房屋实景拍摄,还几次带人来看房,这事引起了租客的不满。作为房屋的承租人,有义务配合房东带人看房吗?



典型案例一

2021年9月,小孙与小刘签订了房屋续租协议,约定小刘继续承租小孙的一处房屋,租赁期间自2021年10月11日起至2022年10月11日止。两个多月后,小孙突然告诉小刘自己决定将这套房子挂网出售,要求小刘配合自己及中介公司到该房屋拍摄全景视频,并配合后续看房。对此,小刘没有同意。

小刘认为,房屋内有大量的私人物品,拍摄实景视频可能会涉及自己的私人信息,不利于隐私保护,且协议没有约定租客必须配合开展房屋售卖事宜,小孙主张的每周末看房频率和要求也超出了对一般普通租客的合理要求。双方争持不下,房东小孙于是起诉租客小刘。

广东省佛山市禅城区人民法院审理后认为,小孙与小刘所约定的房屋租赁期限未届满,双方的租赁合同关系仍在存续期间,小刘仍然自由享有占有与使用该租赁房屋的权利,包括在除法律规定的特殊情况之外,拒绝小孙擅自进出该租赁房屋的权利。小孙为了出卖目的需要进入该房屋的,应当与小刘充分协商,达成一致;未协商一致而要求进入该房屋,将会对小刘作为承租人的权利及个人隐私权利造成侵犯,所以小孙的要求缺乏事实和法律依据。法院依法驳回原告全部诉讼请求。


典型案例二

李某名下有一套房屋常年出租。一年前,来沪打拼的张某与李某签订了一份租期一年的房屋租赁合同,合同签订后,张某依约支付了押金,并足额支付了租金以及水电燃气费。双方同时约定,房屋及附属设施若非张某的过失或错误使用而导致受损时,李某有修缮的责任并应承担相关的费用。

合同临近到期,张某告知李某将不再续租,于是在剩余近一个月的租期内,李某频频带人用其备用钥匙开门进入房屋实地看房,以期张某搬走后能与新的租客“无缝衔接”,减少房屋空置损失,张某不堪其扰,多次反对未果。

在合同到期退房时,李某前来接收房屋,在查看完房屋及电器后,未提出异议。但是没过几天,李某又反悔称,房屋墙体脱落、家具脏污严重、电器均无法运转,更换、维修都将产生费用,要求张某负担维修费用、没收押金,还提出由于张某后期不配合李某带人进入房屋实地看房,导致其无法与新租客尽早签约,产生了房屋空置损失,要求张某赔偿。张某不同意,遂诉至上海闵行法院。

对于出租方能否以租期临近届满承租人明确不再续租却不予配合出租方重新觅寻新租客带人进入实地看房为由,向承租方主张房屋空置损失以及要求承租方承担违约责任这一争议焦点,法院认为,一般而言,违约责任的承担前提系必须存在违反合同相关约定的行为或者情形。要求合同相对方承担相应的损失也需证明相对方具有过错,具有侵权行为或者存在违约行为导致其产生了实际损失。

出租方负有向承租方交付合格租赁物,保障承租方在租赁期间内可正常、安宁居住、使用租赁物的义务,此亦系房屋租赁合同中出租方最根本义务。租赁期内,承租方支付对价就享有对系争房屋居住、使用之自由,即使出租方以其对系争房屋享有的所有权亦无法强行要求承租方允许其进入或者带他人进入系争房屋。如无合同明确约定,一般而言,即使租期临近届满承租人明确不再续租,亦不负有配合出租方重新觅寻新租客从而允许其进入系争房屋之义务。


相关法规

  承租人与出租人签订的房屋租赁合同即将到期,但出租人未经同意,已经开始对外张贴房屋出租告示,安排第三人上门看房,并计划签订房屋租赁合同,作为承租人应该如何维护自己的合法权益 ?

根据民法典第七百三十四条第二款规定:

“租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。

租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”

可见,在房屋租赁合同中,租赁期限届满,出租人需继续出租的,原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。

当然,民法典也对优先承租的内容有所约定。关于“同等条件”的理解,是指与第三人所提出的租赁条件相等。

同等条件并不仅限于租金数额(虽然租金是主要条件),还包括租金支付方式、押金、租期、用途、违约责任,以及房东与第三人的其他约定等条件亦相同。承租人在获知该“同等条件”后,应当及时行使优先承租权,以免权利落空。建议承租人应当在租赁期限届满前3个月向出租人提出,并经出租人同意,重新签订租赁合同,否则原房屋租赁合同会变为不定期租赁。


 
来源:辽宁普法综合澎湃新闻、内蒙古新闻广播
责任编辑:太和区人民法院